Protected by Copyscape

Author Archives: Boyin - Page 2

Tips Investors 1: Hindari membeli Hotel di tangan ke dua

Dari hasil perjalanan profesional saya, sudah biasa banget mendengar jika seorang Owner hotel masih mengeluhkan kenapa pendapatan nett dari hotel tidak dapat mencukupi untuk membayar cicilan hutang bank yang mereka pinjam. Helooo…..wake up, apakah ini keluhan beneran atau memang hanya ingin didengarkan. Entahlah hanya dia yang tahu.

Kalo dari perspektif psikologi hasil tatap muka, beberapa benar benar tidak tahu karena tawaran dari bank untuk selisih yang dipinjam cukup menggiurkan dan sulit untuk ditolak, apalagi ditopang oleh ilustrasi semu yang ditawarkan beberapa konsultan. Lengkaplah sudah. Confidence without clarity is Disaster.

Fenomena jaman sekarang, bisnis hotel yang menggila bak jamur di musim hujan sayangnya tidak ditunjang oleh feasibility study (FS) yang benar. Bahkan mayoritas tidak melakukan FS kecuali investor (baca Buyer) yang berasal dari Perseroan / PT yang bonafit. Mereka tentunya sangat hati – hati karena punya banyak orang profesional didalamnya.

Hotel layaknya real estate, dibeli senin minggu depan sudan di iklankan. Atau ada yang beli dan setelah 3 bulan terbengong bengong dengan kenyataan tak seindah hayalan. Akhirnya GM, management jadi amuk sasaran….heee…nasib dah. Diganti GM nya sampai 3x pun hasilnya tetap sama.

Sebagai Konsultan independen yang sering ketemu owner yang berkeluh kesah masalah ini, judul diatas hampir sudah pasti mereka paham betul kenapanya. Nah ini, kalo banyak yang belum tahu dan membaca tulisan ini ……… cukup hubungi saya.

Standar kisaran gaji Staff, Manager, GM Hotel Bintang 3, 4, 4+, 5

2bucks1Penentuan ini tidaklah mudah, selain UMK yang berbeda beda di setiap kota di Indonesia ini, jika dipaparkan pun banyak yang akan protes mengenai hal ini karena seperti judul diatas, bagaimana menentukan yang Bintang 3 dengan yang Bintang 3+ misalnya. Bintang 4 dengan Bintang 4+, atau bintang 5 kelas lokal atau yang kelas reputasi Internasional, semuanya perlu pengalaman dan hanya feeling yang bermain.

Komponen penentuannya sangat banyak dan beragam, tetapi lebih gampangnya begini, anda kudu sedikitnya tahu mengenai kualitas bahan bangunan yang digunakan oleh hotel tersebut untuk mengukur kualitas dari sebuah hotel yang di klaim berbintang ini. Bukan hanya sekedar besar bangunannya saja, apakah marmer nya asli atau print dari Cina, apakah memakai granit kualitas bagus atau hanya yang biasa saja atau hanya keramik kualitas rendah. Nah itu yang harus dipahami, karena itu menentukan kualitas investasi dari owner atas hotel tersebut. Beberapa hotel dibawah management hotel yang mumpuni tetapi kualitas hotelnya dan bangunannya minim. Selain itu lebih banyak bermain feeling aja dan maaf feeling ini makin tepat jika anda sudah banyak sekali pengalaman bekerja di hotel sehingga tidak salah mengestimasi.

Umumnya level di hotel dibagi berjenjang yaitu dari,

Read more »

Kejepit, terjepit ARR antara janji Management Company dan Realitanya

Pagi itu seperti biasa sewaktu mengispeksi salah satu Unit hotel saya mendapat curhatan dari seorang staff pool dan gardener kami, usia nya tak lagi muda, kerutan wajah si bapak sudah menghiasi wajahnya yang selalu menampilkan senyum dan semangat terbaik di setiap pagi saya bertemu dengan dirinya.

Si bapak mengeluhkan anaknya yang sudah bekerja di salah satu hotel berbintang di kawasan elit Nusa Dua bahwa sering anaknya mendapatkan perlakuan extrim dari perusahaan tempat si anak ini bekerja bahwa harus bekerja double shift alias 16 jam kerja dikarenakan kurangnya karyawan dan kurangnya pegawai di hotel tersebut. Selain itu banyaknya ‘Turn Over’ alias karyawan keluar masuk membuat karyawan yang bertahan harus sering mengalami “lembur paksa” tersebut. “Kalau sekali kali sih gak apa apa pak, tetapi ini bia terjadi sampai 6 bulan lamanya dan kabarnya Hotel ini sering sekali beralasan kekurangan karyawan dan memaksa karyawan tetap nya untuk bekerja lembur” keluhnya.

Read more »

Omong Kosong Sharing Occupancy berimbas ke STR?

Observasi sejak kepindahan saya ke Bali tahun 2016. Sewaktu di Bintan pun STR langsung datang ke hotel tempat saya bekerja untuk menanyakan langsung. Tetapi Hotel di Bali? bukan rahasia umum bahwa sharing occupancy sesama hotel sejenis dan dalam cakupan area yang sama sering dilakukan dan biasanya informasi ini di dapatkan oleh staff Front Office Malam/ Night Shift dan akhirnya pagi pagi sekali data tersebut akan tersaji di depan komputer anda atau dalam bentuk laporan cetak.

Jika kita mau sedikit iseng, setiap pindah hotel di Bali dalam kawasan yang berbeda sempatkan untuk datang ke hotel pesaing kalo perlu sampai menginap dan disana ada saja karyawan yang masih polos yang akan memberikan gambaran sesungguhnya tentang keadaan dan Average Roon Rate/ ARR mereka. Teknik menginterogasinya tidak perlu di ceritakan disini karena akan sangat bermacam macam dan menjebak. Setelah itu anda akan mendapati hal yang berbeda dengan informasi dari reception Night Shift anda. Salah siapa? yang jelas bukan salah staff anda yang memberikan data ini kepada anda.

Lalu apakah ini penyebab bertumbuhnya terus pembangunan hotel di Bali? sedangkan ratusan hotel di lain pihak kabarnya sedang dalam pengawasan Bank karena performa yang tidak seperti harapan? Ataukah data ini pun masuk ke lembaga terpercaya seperti STR Global yang menjadi benchmarking para pengusaha dalam menentukan langkah investasinya di dunia perhotelan? Entahlah saya tidak tahu (atau tepatnya tidak mau tahu) yang jelas kenyataan nya sudah seperti ini.Pengusaha Hotel Pusing tujuh keliling bahwa berbisnis hotel di Bali tak seindah harapan atau tak seindah janji janji Management Company/ Hotel Operator. Mengharapkan NPV? Ya mungkin itu jalan satu satunya kalopun Hotel nya cepat laku.

Ada baiknya dari pelajaran ini, at least jalanan dan restorant terkenal penuh dengan investor yang terbang dari daerah asalnya ke bali untuk menjual propertynya di Bali dan dilain pihak yang akan membeli nya pun bertemu dengan team yang tak kalah banyak jumlahnya. Lumayan lah mereka mereka ini bisa membangkitkan gairah perputaran ekonomi di Bali. Karena Jalanan Bali macet tidak semata didominasi oleh kendaraan Sales Hotel yang jumlahnya ribuan itu untuk turun sales call ke Agent Agent.

Ps. Jika membutuhkan Hotel Management yang terpercaya dan terjangkau dengan system terbaru di Indonesia bisa klik link disini

 

Karma perusahaan: Jangan sekali kali meninggalkan kewajiban membayar Gaji

bisnis1Kisah nayata ini sangat mencengangkan sehingga saya terinspirasi menulisnya. Dalam belajar agama, saya diajari untuk selalu melaksanakan kewajiban tetapi tidak terikat oleh hasilnya karena apa pun hasilnya adalah bukan milik saya. Semua itu milik yang PUNYA dunia ini baik itu buruk maupun baik. Dia bagaikan langit yang tidak pernah menghakimi dan menerima apa yang ada atau samudera yang menunduk rendah tetapi memiliki segalanya.

Cerita nya company kami dalam masalah keuangan dan akhirnya harus di take over oleh bank, kesalahan siapupun itu yang penting kenyataan pahit seperti itu lah yang terjadi. Banyak karyawan yang harus di rumahkan karena tidak di perpanjang kontraknya, tetapi tidak satu pun yang dipecat sebelum masa kontrak berakhir.

Read more »

Persiapan membangun Hotel : Design, Feasibility Study

Dengan begitu banyaknya hotel yang dibangun di Indonesia ini ditambah banyak pengusaha “pemain baru” yang ingin pula berkecimpung di bisnis perhotelan dikarenakan kue pariwisata yang semakin menjanjikan membuat paradigma bahwa bisnis perhotelan adalah tidak serumit yang dibayangkan.

Kurangnya pengalaman ditambah rasa percaya diri yang besar dari para pengusaha ini sehingga tahapan tahapan seperti Feasibility Study yang benar tidak dilakukan, jika pun di buat itu pun bukan ahli independen yang membuatnya, jadi semua terbangun karena ego tanpa memikirkan konsekwensi yang akan ditanggung kelak. Yang dipikirkan hanya NVP dari nilai hotel itu kedepannya yang jikalau tidak untung pun dari segi operation tetapi pasti menguntungkan kalo di jual lagi. Owner lupa kalo pusing dan stress mengurus hotel yang tidak untung akan menimbulkan banyak dampak buat mereka sendiri. Di lain pihak, asset seperti Hotel tidaklah liquid dan tidak gampang di jual.

Read more »

Konsultan Hotel

Entah jalan Tuhan atau tidak, kebetulan banget, 4 tahun belakang ini saya selalu bekerja di hotel yang mempunyai tantangan yang tidak mudah untuk di handle. Tidak mudah dalam artian bukan sulitnya memanage human capital atau target dari owner sang pemilik hotel melainkan banyak hal mengenai kesulitannya hotel dalam keadaan krisis keuangan.

Hotel sebenarnya merupakan investasi yang cukup menarik karena rata rata punya hotel itu tidak akan rugi jika tahu cara mengelolanya serta mengerti bener model bisnis nya. Jika hotel tersebut tidak untung pun, asalkan tidak ngerepotin owner untuk gajian dan keperluan operasional lainnya minimal NPV atau nilai aset nya akan naik seperti halnya membeli sebuah property.

Yang bikin runyam kalo bangun hotel pakai pembiayaan bank yang DER nya hampir semuanya pinjaman sedangkan si owner kena bujuk rayu dan janji surga para pemilik brand/ hotel operator yang pastinya 100% bilangnya postensi untung nya besar. Makanya jangan pelit pelit untuk minta dibikinkan FS atau Feasibility Studi sebelum memulai investasi di hotel dari pihak ketiga selain hotel operator. Karena jeleknya kalo sudah nafsu pingin punya hotel, ibarat ngebet punya mobil idaman yang pasaran dan spare part nya jarang akhirnya ngeluh sendiri dan terjebak oleh kesulitan demi kesulitan. Oya kalo mau dibikinkan FS, murah kok sama saya…heee…

Penyakit umum pemilik hotel adalah mulai bikinnya dengan banyak sekali potong potong biaya di awal pembangunan yang menyebabkan kualitas konstruksi jadi minus lalu ketidakmampuan mengelola, memasarkan serta pemilihan Manager yang salah. Hal ini lumrah karena minusnya pengalaman di Industry ini sehingga hampir tidak punya feeling yang tepat untuk menentukan team yang baik. Setelah hotel berjalan baru tahun pertama, ke_2, tahun ke_3 mulai banyak sekali kerusakan yang terkesan “Abadi” alias gak selesai selesai penyakitnya, Kalo diceritain bisa puluhan halaman gak kelar ini cerita. Intinya variable cost tambah bengkak dan profit yang diharapkan untuk bayar cicilan bank tinggal angan angan. Sukur sukur gak ngeluarin uang dari kantong pribadi untuk injeksi dana operasional dan payroll.

Begitu kompleksnya masalah hotel, di kesempatan ini saya menawarkan diri untuk menawarkan jasa konsultasi singkat bagi hotel bapak/ibu yang dalam kesulitan dengan menawarkan solusi meliputi Finance, Sales & Marketing, Human capital, F&B operation dan efficiency di Engineering/Maintenance. Minimal Owner tercerahkan dengan hasil dari pengalaman saya menghandle beberapa property yang bermasalah. Konsultasi ini tentunya dengan melakukan investigasi terutama di internal keuangan secara  menyeluruh, sisi operational sehingga saya bisa memberi input kepada pemilik apa yang seharusnya dilakukan untuk dilaksanakan langkah langkah penyelamatan dengan segera. Besaran Fee untuk jasa konsultan yang sangat terjangkau klik disini

Sekian dulu, Jika ada yang ingin ditanyakan, langsung saja tinggalkan komentar atau japri aja ke email saya indra@boyindra.com

 

UMP 2018

Seperti biasa UMP selalu naik dalam tahun ke tahun, untuk itu mari kita lihat kenaikan UMP 2018 yang sudah dirilis (Beda sama UMK ya)

KALIMANTAN TENGAH
2017       2.227.307
2018       2.421.305

D.I YOGYAKARTA
2017       1.337.645
2018       1.454.154

LAMPUNG
2017       1.908.447
2018       2.074.673

SUMATERA UTARA
2017       1.961.354
2018       2.132.188

PAPUA BARAT
2017       2.421.500
2018       2.667.000

Read more »

Kenapa gaji Supervisor hotel kecil?

Beberapa komen yang masuk mempertanyakan tentang postingan saya sebelumnya disini bahwa kenapa setelah golongan Rank & File itu memakai standard UMK masing masing kota tetapi supervisornya hanya naik sedikit?

Secara logika yang masuk akal jawabannya akan banyak komponen yang mempengaruhi diantaranya adalah:

Read more »

Problem Nmax sampai persahabatan dengan tukang sate

Mumpung punya Blog pribadi, tidak ada salahnya berbagi cerita unik ini bahwasanya di Indonesia ini manusia Indonesia masih memegang nilai saling tolong menolong dengan siapapun tanpa memandang RAS apapun.

Semenjak meninggalkan bali untuk merantau lebih dari 10 tahun yang lalu, sesuatu kegembiraan bisa pulang kampung di tanah bali ini. Selain rindu akan keluarga, kulinernya yang khas , juga kesempatan untuk memiliki motor karena memang hobby saya sukanya naik motor. Kebetulan untuk waktu waktu tertentu naik Mobil bisa merupakan siksaan karena macet yang sudah menjadi pemandangan biasa di kota Denpasar atau Kuta area.

Suatu ketika sewaktu jalan jalan naik motor dan mampir ke salah satu pom bensin di bilangan kuta, tiba tiba motor saya mogok tidak mau di starter. Kepanikan terjadi karena skutik motor saya jenis Nmax ini memang tidak punya starter manual sehingga bingung apa yang harus dilakukan setelah berkali kali mencoba menghidupkannya. Setelah membuka internet, barulah saya tahu kalo banyak pengguna skutik ini mempunyai masalah yang sama. Akhirnya saya mencoba melakukan saran saran yang ada di Internet tetapi gagal. Hati makin cemas setelah hampir 30 menit berlalu. ” waduh harus bagaimana nih…”batin saya.

Tiba tiba ada seseorang menghampiri saya dengan skutik yang sama hanya milik si mas tersebut full modifikasi. Dia menghampiri saya dan bertanya apa masalahnya setelah mendapat informasi dari petugas pom bensin. Setelah saya jelaskan dia pun paham, hanya saja dia tidak membawa alat alat apapun untuk membantu menghidupkan motor saya tersebut. Beruntung di setiap pom bensin biasanya ada outlet yang menjual nitrogen untuk ban, kami pun menghampiri untuk meminjam obeng. Dengan panduan dari internet, kami pun mencoba nya dan ternyata…jess…skutik saya bisa dihidupkan….Yess!!

Rasanya begitu lega, si mas tersebut juga girang bisa membantu saya. Akhirnya kami saling berkenalan dan dia bercerita kalo memliki usaha menjual sate di daerah Kuta dimana itu dekat pula dengan tempat saya bekerja. Saya ucapkan terimakasih dan bersyukur sekali andaikata tidak dibantu oleh mas ini, saya mungkin akan sangat repot dengan motor ini padahal motor ini baru dibeli 10 bulan yang lalu dengan pemakaian yang sangat jarang…baru 2000an kilometer saja.

Pria itu bernama mas Heri, perawakannya sedang, kekar dan ceria. Mas Heri ini asli Madura, beliau bercerita jika keluarga nya dari kakak, paman dan yang lainnya datang ke bali berjualan sate  yang menyebar di berbagai area di Denpasar dan Kuta. Istri nya sedang hamil 8 bulan dan seorang putri yang duduk di kelas 3 SD.

Malam itu saya berkunjung di lapak dagangannya dan kami pun bercerita ngalor ngidul kesana kemari serta tak lupa untuk mengajaknya touring sekali kali jika beliau tak sibuk, maklum mas Heri ini kudu kejar setoran karena sang istri akan segera melahirkan bulan depan ini.

Setelah pertemuan dengan mas Heri yang menginspirasi ini, akhirnya di bagasi motor tak lupa saya siapkan obeng dan amplas halus jika saja ada orang lain yang menggunakan skutik yang sama mengalami masalah seperti yang pernah saya alami di tengah jalan.

Ditengah pesimisme dan keributan akan masalah SARA akhir akhir ini ternyata tidak berefek untuk di daerah saya di Bali ini karena tanpa memandang agama, suku yang berbeda buktinya kami masih saling tolong menolong. Semoga cerita ini bisa menginspirasi pembaca.

Disclaimer: Tulisan ini tidak dimaksudkan untuk menjelekkan produk tertentu, semata mata hanya untuk lebih menegaskan jika cerita ini bukan fiksi.