Category Archives: business

Dijual Hotel di Bali

Seperti pada ilustrasi tentang betapa sengitnya persaingan antar hotel untuk merebut market share di Bali ini pada ulasan article sebelum nya, ibarat peperangan ada yang menjadi pemenang dan juga ada yang akhirnya lempar handuk putih. Handuk putih disini pengertiannya bukan hanya karena faktor performance dari bisnis hotel tersebut tapi juga ada faktor lain yang mempengaruhi salah satu yang significant adalah ketidakmampuan owner hotel dalam membayar cicilan dari investasi ini.

Jadi walaupun hotelnya ramai occupancy nya tapi tetap tidak sesuai dengan harapan bahwa Nett Profit yang diharapkan jauh dari ekspetasi untuk pembayaran cicilan dari uang yang dipinjam di bank.

Maka dari itu banyak sekali hotel di Bali yang dijual, dari status tanah SHM maupun yang SHGB yang menyisakan 10 – 20 tahun lagi yang dijual dengan harga miring.

Untuk menjaga kerahasiaan informasi dan menghindari tuntutan dari pihak hotel / pemilik jika secara vulgar nama hotel dan spesifikasi detailnya disampaikan disini, maka dari itu jika anda seorang investor yang berniat mengakuisisi hotel di Bali dari hotel Budget, bintang 3, bintang 4 sampai bintang 5 dengan nilai diatas 1 Trilliun bisa menghubungi saya via email atau post khan di kotak komentar, akan saya hubungi kembali.


Tips Investors 1: Hindari membeli Hotel di tangan ke dua

Dari hasil perjalanan profesional saya, sudah biasa banget mendengar jika seorang Owner hotel masih mengeluhkan kenapa pendapatan nett dari hotel tidak dapat mencukupi untuk membayar cicilan hutang bank yang mereka pinjam. Helooo…..wake up, apakah ini keluhan beneran atau memang hanya ingin didengarkan. Entahlah hanya dia yang tahu.

Kalo dari perspektif psikologi hasil tatap muka, beberapa benar benar tidak tahu karena tawaran dari bank untuk selisih yang dipinjam cukup menggiurkan dan sulit untuk ditolak, apalagi ditopang oleh ilustrasi semu yang ditawarkan beberapa konsultan. Lengkaplah sudah. Confidence without clarity is Disaster.

Fenomena jaman sekarang, bisnis hotel yang menggila bak jamur di musim hujan sayangnya tidak ditunjang oleh feasibility study (FS) yang benar. Bahkan mayoritas tidak melakukan FS kecuali investor (baca Buyer) yang berasal dari Perseroan / PT yang bonafit. Mereka tentunya sangat hati – hati karena punya banyak orang profesional didalamnya.

Hotel layaknya real estate, dibeli senin minggu depan sudan di iklankan. Atau ada yang beli dan setelah 3 bulan terbengong bengong dengan kenyataan tak seindah hayalan. Akhirnya GM, management jadi amuk sasaran….heee…nasib dah. Diganti GM nya sampai 3x pun hasilnya tetap sama.

Sebagai Konsultan independen yang sering ketemu owner yang berkeluh kesah masalah ini, judul diatas hampir sudah pasti mereka paham betul kenapanya. Nah ini, kalo banyak yang belum tahu dan membaca tulisan ini ……… cukup hubungi saya.

Kejepit, terjepit ARR antara janji Management Company dan Realitanya

Pagi itu seperti biasa sewaktu mengispeksi salah satu Unit hotel saya mendapat curhatan dari seorang staff pool dan gardener kami, usia nya tak lagi muda, kerutan wajah si bapak sudah menghiasi wajahnya yang selalu menampilkan senyum dan semangat terbaik di setiap pagi saya bertemu dengan dirinya.

Si bapak mengeluhkan anaknya yang sudah bekerja di salah satu hotel berbintang di kawasan elit Nusa Dua bahwa sering anaknya mendapatkan perlakuan extrim dari perusahaan tempat si anak ini bekerja bahwa harus bekerja double shift alias 16 jam kerja dikarenakan kurangnya karyawan dan kurangnya pegawai di hotel tersebut. Selain itu banyaknya ‘Turn Over’ alias karyawan keluar masuk membuat karyawan yang bertahan harus sering mengalami “lembur paksa” tersebut. “Kalau sekali kali sih gak apa apa pak, tetapi ini bia terjadi sampai 6 bulan lamanya dan kabarnya Hotel ini sering sekali beralasan kekurangan karyawan dan memaksa karyawan tetap nya untuk bekerja lembur” keluhnya.

Read more »

Omong Kosong Sharing Occupancy berimbas ke STR?

Observasi sejak kepindahan saya ke Bali tahun 2016. Sewaktu di Bintan pun STR langsung datang ke hotel tempat saya bekerja untuk menanyakan langsung. Tetapi Hotel di Bali? bukan rahasia umum bahwa sharing occupancy sesama hotel sejenis dan dalam cakupan area yang sama sering dilakukan dan biasanya informasi ini di dapatkan oleh staff Front Office Malam/ Night Shift dan akhirnya pagi pagi sekali data tersebut akan tersaji di depan komputer anda atau dalam bentuk laporan cetak.

Jika kita mau sedikit iseng, setiap pindah hotel di Bali dalam kawasan yang berbeda sempatkan untuk datang ke hotel pesaing kalo perlu sampai menginap dan disana ada saja karyawan yang masih polos yang akan memberikan gambaran sesungguhnya tentang keadaan dan Average Roon Rate/ ARR mereka. Teknik menginterogasinya tidak perlu di ceritakan disini karena akan sangat bermacam macam dan menjebak. Setelah itu anda akan mendapati hal yang berbeda dengan informasi dari reception Night Shift anda. Salah siapa? yang jelas bukan salah staff anda yang memberikan data ini kepada anda.

Lalu apakah ini penyebab bertumbuhnya terus pembangunan hotel di Bali? sedangkan ratusan hotel di lain pihak kabarnya sedang dalam pengawasan Bank karena performa yang tidak seperti harapan? Ataukah data ini pun masuk ke lembaga terpercaya seperti STR Global yang menjadi benchmarking para pengusaha dalam menentukan langkah investasinya di dunia perhotelan? Entahlah saya tidak tahu (atau tepatnya tidak mau tahu) yang jelas kenyataan nya sudah seperti ini.Pengusaha Hotel Pusing tujuh keliling bahwa berbisnis hotel di Bali tak seindah harapan atau tak seindah janji janji Management Company/ Hotel Operator. Mengharapkan NPV? Ya mungkin itu jalan satu satunya kalopun Hotel nya cepat laku.

Ada baiknya dari pelajaran ini, at least jalanan dan restorant terkenal penuh dengan investor yang terbang dari daerah asalnya ke bali untuk menjual propertynya di Bali dan dilain pihak yang akan membeli nya pun bertemu dengan team yang tak kalah banyak jumlahnya. Lumayan lah mereka mereka ini bisa membangkitkan gairah perputaran ekonomi di Bali. Karena Jalanan Bali macet tidak semata didominasi oleh kendaraan Sales Hotel yang jumlahnya ribuan itu untuk turun sales call ke Agent Agent.

Ps. Jika membutuhkan Hotel Management yang terpercaya dan terjangkau dengan system terbaru di Indonesia bisa klik link disini

 

Persiapan membangun Hotel : Design, Feasibility Study

Dengan begitu banyaknya hotel yang dibangun di Indonesia ini ditambah banyak pengusaha “pemain baru” yang ingin pula berkecimpung di bisnis perhotelan dikarenakan kue pariwisata yang semakin menjanjikan membuat paradigma bahwa bisnis perhotelan adalah tidak serumit yang dibayangkan.

Kurangnya pengalaman ditambah rasa percaya diri yang besar dari para pengusaha ini sehingga tahapan tahapan seperti Feasibility Study yang benar tidak dilakukan, jika pun di buat itu pun bukan ahli independen yang membuatnya, jadi semua terbangun karena ego tanpa memikirkan konsekwensi yang akan ditanggung kelak. Yang dipikirkan hanya NVP dari nilai hotel itu kedepannya yang jikalau tidak untung pun dari segi operation tetapi pasti menguntungkan kalo di jual lagi. Owner lupa kalo pusing dan stress mengurus hotel yang tidak untung akan menimbulkan banyak dampak buat mereka sendiri. Di lain pihak, asset seperti Hotel tidaklah liquid dan tidak gampang di jual.

Read more »

Konsultan Hotel

Entah jalan Tuhan atau tidak, kebetulan banget, 4 tahun belakang ini saya selalu bekerja di hotel yang mempunyai tantangan yang tidak mudah untuk di handle. Tidak mudah dalam artian bukan sulitnya memanage human capital atau target dari owner sang pemilik hotel melainkan banyak hal mengenai kesulitannya hotel dalam keadaan krisis keuangan.

Hotel sebenarnya merupakan investasi yang cukup menarik karena rata rata punya hotel itu tidak akan rugi jika tahu cara mengelolanya serta mengerti bener model bisnis nya. Jika hotel tersebut tidak untung pun, asalkan tidak ngerepotin owner untuk gajian dan keperluan operasional lainnya minimal NPV atau nilai aset nya akan naik seperti halnya membeli sebuah property.

Yang bikin runyam kalo bangun hotel pakai pembiayaan bank yang DER nya hampir semuanya pinjaman sedangkan si owner kena bujuk rayu dan janji surga para pemilik brand/ hotel operator yang pastinya 100% bilangnya postensi untung nya besar. Makanya jangan pelit pelit untuk minta dibikinkan FS atau Feasibility Studi sebelum memulai investasi di hotel dari pihak ketiga selain hotel operator. Karena jeleknya kalo sudah nafsu pingin punya hotel, ibarat ngebet punya mobil idaman yang pasaran dan spare part nya jarang akhirnya ngeluh sendiri dan terjebak oleh kesulitan demi kesulitan. Oya kalo mau dibikinkan FS, murah kok sama saya…heee…

Penyakit umum pemilik hotel adalah mulai bikinnya dengan banyak sekali potong potong biaya di awal pembangunan yang menyebabkan kualitas konstruksi jadi minus lalu ketidakmampuan mengelola, memasarkan serta pemilihan Manager yang salah. Hal ini lumrah karena minusnya pengalaman di Industry ini sehingga hampir tidak punya feeling yang tepat untuk menentukan team yang baik. Setelah hotel berjalan baru tahun pertama, ke_2, tahun ke_3 mulai banyak sekali kerusakan yang terkesan “Abadi” alias gak selesai selesai penyakitnya, Kalo diceritain bisa puluhan halaman gak kelar ini cerita. Intinya variable cost tambah bengkak dan profit yang diharapkan untuk bayar cicilan bank tinggal angan angan. Sukur sukur gak ngeluarin uang dari kantong pribadi untuk injeksi dana operasional dan payroll.

Begitu kompleksnya masalah hotel, di kesempatan ini saya menawarkan diri untuk menawarkan jasa konsultasi singkat bagi hotel bapak/ibu yang dalam kesulitan dengan menawarkan solusi meliputi Finance, Sales & Marketing, Human capital, F&B operation dan efficiency di Engineering/Maintenance. Minimal Owner tercerahkan dengan hasil dari pengalaman saya menghandle beberapa property yang bermasalah. Konsultasi ini tentunya dengan melakukan investigasi terutama di internal keuangan secara  menyeluruh, sisi operational sehingga saya bisa memberi input kepada pemilik apa yang seharusnya dilakukan untuk dilaksanakan langkah langkah penyelamatan dengan segera. Besaran Fee untuk jasa konsultan yang sangat terjangkau klik disini

Sekian dulu, Jika ada yang ingin ditanyakan, langsung saja tinggalkan komentar atau japri aja ke email saya indra@boyindra.com

 

Panduan singkat Lulus CHA

CHA1CHA atau singkatan dari Certified Hotel Administrator adalah suatu title bergengsi di Kalangan General Manager di Industry perhotelan. Semua GM di industry perhotelan tidak harus menempuh pendidikan ini tapi trend akhir akhir ini marak menimbulkan antusiasme di kalangan para GM untuk mendapatkan title ini. Sayangnya karena sampai sekarang informasi ini terkesan seperti di sembunyikan bahkan data untuk tingkat kelulusan nya juga banyak yang disembunyikan atau tidak terpublikasi.

Dari hasil kong kow dan melakukan tanya sana sini (bukan tanya jawab) ternyata banyak GM yang sudah melakukan sertifikasi ini dan ternyata banyak juga yang tidak lulus. Walaupun diberi kesempatan melakukan “retake” tetapi justru peluang lulus nya malah semakin kecil.

Untuk itu saya ingin berbagi pengalaman dalam bentuk panduan karena banyak GM yang lulus tidak secara terbuka memberi tahu rahasia bagaimana mereka bisa lulus ditengah banyaknya para GM yang tidak lulus dan bahkan tidak tahu apa apa mengenai proses ujian CHA ini.

Di Indonesia kebanyakan CHA nya lulusan dari AHLEI atau AMERICAN HOTEL & LODGING EDUCATIONAL INSTITUTE yang bermarkas di Orlando, Florida sana. Nah untuk itu mari kita lihat persiapannya sebagai berikut,

Read more »

Makin tinggi makin sepi

Ini cuman buat sharing aja untuk urusan karir di dunia perhotelan..inget lho perhotelan, kalo setuju silakan di cermati, kalo tidak setuju silakan dijadikan sekedar bahan bacaan, jika belum melewatinya ya jadikan saja referensi, siapa tahu saya ngomongnya bener…haaa..

R&F

Jika kita meniti karir dari level bawah anggap aja dari R&F (rank and file) alias staff, kehidupan kebanyakan dihadapi bersama sama, entah cukup dengan 2 orang sahabat saja ataupun banyak teman. Bujangan atau sudah menikah tidak banyak persoalan, jam kerja selesai langsung pulang….tekanan kerja seketika menghilang. Waktu bisa di alokasikan untuk bersama teman, keluarga, hobi dan yang paling sering menyita waktu adalah ngomongin pekerjaan atau atasan, entah kebijakannya, entah tingkah laku nya, ataupun kehidupan prbadinya.

SUPERVISOR/ CREW LEADER

Ketika menjadi Supervisor, tanggung jawab meningkat tapi masih bisa kongkow dengan staff yang notabene masih teman seperjuangan, Jika ada beban kerja tinggal di hand over atau dialihkan ke supervisor yang lainnya dan blass! Kita balik ke kehidupan normal kita lainnya. Yang suka nongkrong bareng teman bisa langsung menghubungi temannya, yang punya bisnis sampingan bisa mengerjakan bisnisnya, yang punya urusan rutin keluarga seperti nganter ortu, anak, istri bisa langsung dilakukan.

MANAGER

Nah yang ini udah mulai banyak yang diurusin, udah mulai sering kena tekanan atasan atas pencapain target pekerjaan dan evaluasi hasilnya. Suka deg deg an apakah akan diperpanjang kontraknya apa nggak, jika dirasa nggak click atau sehati sama atasan maka 6 bulan menjelang kontrak kerja habis, mulai cari cari lowongan di internet atau hubungi teman teman lama. Jika hidupnya baik baik saja masih bisa main bareng sama staff ataupun supervisornya. Nongkrong di cafe, mancing bareng atau sepedaan pas hari OFF.

GENERAL MANAGER (GM)

Menjadi GM di sebuah hotel mirip mengelola kota kecil, minimal ada 7 departemen yang diurusin dari Housekeeping, Front Office, Finance, Human Resources, Sales & Marketing, Enginering, F&B Service yang meliputi GYM & SPA didalamnya dan F&B product / Kitchen. Kalo gak sebesar itu hotelnya ya mumetnya masih beda beda tipis lah. Dalam posisi ini akrab dengan staff bisa disalah artikan, jangan kan staff, dengan Manager aja bisa dianggap satu gank. Penilaian “LIKE” dan “DISLIKE” akan jadi pertimbangan yang sangat subyektif dimata para pegawai apapun jabatannya.

Anda ingin jadi GM yang ideal dan bagus di mata para staff anda? Ingat tidak ada yang bisa anda puaskan. Semua punya penilaian masing masing, makanya banyak GM Bule yang lebih memilih bergaul di luar hotel dan mencari komunitasnya sendiri. Hal ini sekarang sudah menjadi fenomena pula untuk GM Lokal, makanya berdirilah asosiasi asosiasi seperti IHGM, IHGMA, dsb. Tetapi bergaul atau bersosialisasi itu khan nggak bisa setiap hari seperti apa yang staff lakukan di kantin hotel, loker, atau pun di luar hotel.

Lebih dari 14 jam GM habiskan bekerja di hotel. Yang “IN HOUSE” alias tinggal didalam ya artinya stand by 24 jam. Tidak ada pekerjaan yang bisa dilempar, semua harus diselesaikan sendiri bagaimanapun caranya. Mengelola keuangan sangat menentukan apakah karyawan anda bisa gajian bulan ini apa tidak, apakah cukup dana untuk THR misalnya?

Ibarat pohon cemara di pegunungan, anginnya keras dan kesepian di puncak gunung. Komplit lah sudah. Saya tidak tahu apakah perusahaan besar dengan bisnis model yang berbeda mengalami itu, tapi saya yakin tidak terlalu banyak berbeda. perbankan, FMCG, dll akan tetap sama, karena basic nya sama Manajemen.

 

Pentingnya Feasibility Study sebelum membangun Hotel

karikatur hotelSebenarnya semua orang juga tahu kalo gak cuman bisnis hotel tapi semua bisnis juga perlu bikin FS ini atau kepanjangannya Feasibility Study alias Study kelayakan. Tapi boleh ditanya , dilapangan banyak sekali owner atau pemiik perusahaan langsung aja membangun Hotelnya tanpa mikir panjang. Yang mau menggunakan hotel operator atau Hotel Chain langsung menghubungi mereka, tanya tanya harga, komisi atau fee nya jika menggunakan Hotel Chain tersebut ujung ujung nya apa? di Boongin oleh hotel operator tersebut. Di bilang prospeknya bagus lah, menjanjikan lah, dsb dsb.

Yang lebih parah lagi Owner yang mau hotelnya dibangun lokal alias tidak menggunakan Brand dari Hotel Operator tersebut dengan alasan ke pede an bisa mengelola sendiri karena menghindari kewajiban membayar Fee ke Hotel Operator, menghindari pajak dan berpikir..ah gampang tinggal nyogok petugas pajaknya aja untuk menghindari kewajiban pembayaran PB1, PPH21 boro boro PPH23, BPJS tenagakerja, BPJS kesehatan, dll…dll.

Hal hal diatas akhirnya berbuah maut, seperti yang terjadi sekarang ini Di Bali..gimana mau bisnis bagus kalo Hotelnya lebih banyak kamarnya  ketimbang wisatawan nya? Ditenggarai di Bali ini ada lebih dari 72 juta kamar yang tersedia atau bahasa spesifiknya Room Night (RN) dalam setahun sedangkan jumlah wisatawannya hanya 8 Juta? Cara menghitungnya mudah saja, RN dihitung banyaknya kamar tersedia dikali banyaknya hari dalam sebulan? setahun? itulah potential kamar yang bisa dijual. Jika mau dihitung orangnya, rata rata dalam satu kamar itu diisi 2 orang atau disebut double occupancy. Jika ada 8 juta wisatawan ya kira kira mereka hanya butuh 4 juta RN saja.

Di dalam FS banyak sekali komponen yang bisa terang benderang dijelaskan apakah sang pemilik modal akan menginvestasikan uangnya di industry perhotelan tersebut, karena sifat dari bisnis Hotel yang lebih ke Jangka Panjang, jika owner mencari konsultan FS yang independent (tidak dari Hotel Operator/Chain), trus pakai pesen gini lagi…”Mas…bikinkan FS ya..jelek apa bagus njenengan tetap saya bayar”. Nah itu akan lebih bagus lagi hasilnya…heee..

Komponen FS sendiri terdiri dari macam macam hitungan, dari ilustrasi Rugi Laba, ilustrasi potensial bisnis yang akan dicapai, skema bunga kalo si owner pinjem uang di bank, informasi biaya investasi dan berapa yang kudu dikeluarkan, penetrasi pasar dari hotel hotel pesaing di sekitar hotel yang akan di bangun sampai ke kesimpulan besaran NPV (Net Present Value) dan IRR (Internal Rate of Return).

Bayar orang untuk bikin FS juga nggak mahal mahal amat, tapi tidak membuat si pengusaha menyesal dikemudian hari karena bikin hotel sekarang ini sudah ngomongin ratusan milliar rupiah apakah ini bisa dikategorikan investasi main main? Besaran Fee untuk jasa pembuatan ini yang murah dan terjangkau klik disini

Ps. Buat yang kenal pengusaha yang mau dibikinkan FS, bisa menghubungi saya ya..heee…

*Gambar diambil dari google di tourism-watch.de

 

Hotelier Karbitan

Bagi para mahasiswa lulusan perhotelan di era tahun menjelang 2000an, mereka merasakan tidak enaknya lulus pada tahun tersebut, selain jamannya krismon ditambah banyaknya pengusaha yang mengemplang dana pinjaman atau terkenal dengan istilah BLBI. Hingga setelah tahun 2000 pun dengan maraknya sekolah perhotelan khususnya di Bali banyak kalangan menyebutnya dengan era “Over Supply” alias kebanyakan muridnya dibanding jumlah hotelnya. Tak heran dari 30 orang teman saya di kampus hanya kurang dari 10 yang tetap berkarir di perhotelan, itu yang kami ketahui dari grup Facebook yang kami buat.

Read more »